‌◍⃟🌼﷽◍⃟🌼 اینها نشانه‌هایی است که کانون وکلا و مردم و مجموعه قوه قضاییه، دنبال اصل استماع هستند ولی باید دید مشکل کجاست که حدود پنجاه درصد دعاوی منجر به قرار عدم استماع می‌شود. #کانال_ایرادات_مانع_استماع_دعوا https://eitaa.com/iradaat @iradaat https://t.me/iradaaat

رأی هزار صفحه‌ای پرونده چای دبش ‌◍⃟🌼﷽◍⃟🌼 #کانال_ایرادات_مانع_استماع_دعوا https://eitaa.com/iradaat @iradaat https://t.me/iradaaat

‌◍⃟🌼﷽◍⃟🌼 سؤال ۷۴ شخصی مساحت ۲۰۰ متر مربع از پلاک ثبتی مشخص با مساحت ۱۲۰۰۰ متر مربع را که دارای کاربری حمل و نقل بوده است، بصورت مفروز و با حدود اربعه معین و در موقعیت مکانی مشخص خریداری نموده و در بیع‌نامه، اقرار به تحویل‌گرفتن مبیع کرده است. این شخص اخیرا ابتدا الزام فروشنده را به تنظیم سند مفروزی مساحت مورد معامله درخواست کرد اما شهرداری تفکیک پلاک ثبتی موضوع معامله به کمتر از ۱۰۰۰ متر مربع را مغایر با طرح تفصیلی شهر در کاربری ملک دانست. در چنین حالتی، به نظر شما چه راهکاری (غیر از قانون جدید الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول) برای گرفتن سند رسمی برای وی وجود دارد؟ دادگاه بر این اساس که سند ملک مفروز است، قرار عدم استماع دعوی صادر کرده است؟ آیا رای دادگاه صحیح است؟ اگر شما دادرس یا وکیل این پرونده بودید، چه راهکاری برای استماع این دعوا پیشنهاد می‌کردید؟ وی متعاقب صدور قرار عدم استماع نسبت به دعوای الزام به تنظیم سند مفروزی، دعوای دیگری به خواسته‌های الزام مالک به تغییر کاربری و تنظیم سند انتقال مفروز معادل مساحت مبیع مطرح کرده است. اما در جلسه اول دادرسی، دعوی الزام به تنظیم سند انتقال مفروز را به الزام به تنظیم سند انتقال مشاع تغییر داده؟ حال سوال این است با توجه به اینکه خریدار مساحت ۲۰۰ متر مربع از ملکی که کاربری حمل و نقل داشته بصورت مفروز و با حدود اربعه معین و با موقعیت مکانی مشخص خریداری کرده و تحویل گرفته و مندرجات بیع‌نامه نیز دلالت بر انجام معامله به نحو مفروز دارد، آیا به صرف عدم امکان تفکیک و عدم امکان تنظیم سند انتقال بصورت مفروز، خریدار می‌تواند به‌صورت یکطرفه وصف مورد معامله را از مفروز به مشاع تغییر دهد و الزام فروشنده به تنظیم سند مشاع معادل مساحت مورد معامله را مطالبه نماید یا اینکه راهکار حقوقی دیگری پیشنهاد می‌فرمایید؟ بی‌نهایت سپاس #کانال_ایرادات_مانع_استماع_دعوا https://eitaa.com/iradaat @iradaat https://t.me/iradaaat

‌◍⃟🌼﷽◍⃟🌼 قسمت اول پاسخ جناب آقای عباس فاضل، کارآموز محترم قضایی به سوال ۷۴ با عرض سلام و احترام سوال مذکور از چند بخش تشکیل گردیده که به تفکیک در خصوص هرکدام اظهارنظر میگردد (پاسخ بیشتر جنبه وکالتی و پیشنهادی دارد و ممکن است در عمل مثمر به ثمر نگردد) در خصوص بخش اول سوال، ابتدائا بایستی به یکی از آراء هیئت تخصصی دیوان عدالت اداری که در مقام اجرای ماده ۸۴ قانون دیوان صادر و مطابق ماده ۹۳ الحاقی این قانون: «آرای هیأت‌های تخصصی و هیأت عمومی در ابطال و عدم ابطال مصوبات موضوع بند (1) ماده (12) این قانون، در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضائی و اداری، معتبر و ملاک عمل است.» اشاره گردد. مطابق رای شماره ۱۷۵۱۰۸ مورخ ۱۴۰۳٫۰۴٫۱۶ هیأت تخصصی اراضی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست دیوان عدالت اداری: «....در صورتی که هر یک از تخلفات موضوع تبصره های ۲ الی ۷ ماده ۱۰۰ قانون مذکور پس از بررسی در کمیسیون موضوع تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری منتهی به اخذ جریمه از مالک متخلف گردد، دیگر وصف تخلف از عمل مالک زائل شده و اعمال خلاف پروانه ساختمانی مالک نمی تواند موجبی جهت عدم صدور گواهی پایان کار ساختمان از سوی شهرداری گردد...» حال باتوجه به رای فوق، بایستی بین حالات مختلف قائل به تفکیک گردید: ۱- قبل از فروش ملک، در آن مستحدثات جداگانه وجود داشته است: ۱-۱ ملک دارای پایان‌کار بوده و وفق رای کمیسیون ماده ۱۰۰، رای به تخریب صادر نگردیده است (یعنی رای به پرداخت جریمه صادر و جریمه نیز پرداخت شده باشد): در این صورت، مطابق رای فوق‌الاشاره، باتوجه به اینکه با صدور پایان‌کار وصف تخلف از ملک زائل گردیده و مطابق ماده ۱۰۱، ادارات ثبت درصورت وجود پایان‌کار (که در آن نقشه ملک نیز مورد تایید قرار می‌گیرد) موظف به انجام عمل تفکیک و تنظیم صورتمجلس تفکیکی وفق پایان‌کار هستند، بنابراین در این فرض ابتدا می‌بایست الزام مالک به اخذ صورتمجلس تفکیکی را ذیل یک دعوی مستقل مطرح و پس از صدور رای مذکور و طی کردن فرایند اداری و نهایتا صدور صورتمجلس تفکیکی، مبادرت به اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی کند. البته اگر قبل از طرح این دعوی، دعوی الزام به تنظیم سند مطرح شده باشد، به نظر می‌رسد صدور قرار توقف رسیدگی مستند به ماده ۱۹ آ.د.م جهت طرح دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی صحیح‌تر از صدور قرار عدم استماع باشد. دقت شود که هرچند ممکن است در خصوص عبارت «مراجع قضایی» در ماده ۹۳ الحاقی، این تفسیر وجود داشته باشد که این عبارت در خصوص شعب دیوان عدالت اداری است و نه دادگاه های عمومی ، اما حتی با پذیرش این تفسیر، از آنجا که شعب دیوان ملزم به رعایت آن هستند، دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی در دادگاه قابل استماع است، چراکه امکان پیگیری اخذ آن توسط فروشنده در دیوان وجود دارد (در فرض عدم پذیرش تقاضا در اداره ثبت) ۲-۱. ملک فاقد پایان‌کار باشد: در این موارد به نظر می‌رسد همانند حالت قبل، میبایست قرار توقف رسیدگی صادر تا خواهان مبادرت به اقامه دعوای الزام به اخذ پایان‌کار و صورتمجلس تفکیکی کند. به عبارتی در این حالت، فروشنده ملزم است مبادرت به اخذ پایان‌کار و صورتمجلس تفکیکی کند و این تعهد به صورت ضمنی در قرارداد فروش ۲۰۰ متر مذکور موجود بوده است، چراکه مقدمه صدور سند رسمی به نام خریدار، وجود دو سند فوق می‌باشد و از باب مقدمه واجب، وی متعهد به اخذ آنها است. همچنین با توجه به رای هیئت تخصصی و اینکه در رویه عملی شهرداری‌ها بیشتر مایل به اخذ جریمه و صدور پایان‌کار هستند تا صدور رای به تخریب، احتمال عقلایی و عرفی قابلیت اجرای این رای بیش از عدم اجرای آن می‌باشد. البته در حالت وجود مستحدثات، خریدار درصورت وجود شرایط مذکور در قانون تعیین تکلیف که در ادامه به آن اشاره می‌شود، می‌تواند تقاضای صدور سند رسمی را پس از انتقال مشاعی عرصه توسط فروشنده به وی درخواست کند. ۲- ملک اساسا فاقد مستحدثات بوده و صرفا عرصه به فروش رسیده باشد: در این حالت، به نظر می‌رسد ابتدا به ساکن طرح هیچکدام از دعاوی سابق‌الذکر ممکن نباشد، بلکه میبایست ابتدا الزام فروشنده به انتقال مشاعی ملک درخواست و سپس از ظرفیت قانون "تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰" استفاده کرد. مطابق ماده۱ این قانون: «به منظور صدور اسناد مالکیت ساختان‌های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشا تصرفات متصرفان، نیز قانونی است... و صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نمی‌باشد، در هر حوزه ثبتی هیات یا هیاتهای حل اختلاف که در این قانون هیات نامیده می‌شود.... مبادرت به صدور رای می‌کند...»

‌◍⃟🌼﷽◍⃟🌼 قسمت دوم پاسخ جناب آقای فاضل به سؤال ۷۴: پس از انتقال سهم مشاعی به وی، شخص ابتدا باید مبادرت به احداث ساختمان بر روی این ملک کند و از طرق مختلف (!)، از ایجاد مانع توسط شهرداری جلوگیری نماید و پس از تکمیل مستحدثات، به استناد این قانون مبادرت به ارائه تقاضای صدور سند رسمی وفق تشریفات آیین‌نامه این قانون نماید. در خصوص خواسته الزام فروشنده به تغییر کاربری، به نظر می‌رسد اساسا این دعوا قابلیت استماع ندارد. به عبارتی مطابق رای وحدت رویه شماره 79 مورخ 1373/07/16 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، از آنجا که تغییر کاربری از اختیارات کمیسیون بوده و امکان الزام کمیسیون به تغییر کاربری وجود ندارد، اساسا صدور رای به محکومیت فروشنده تحت عنوان «الزام به تغییر کاربری» جهت انجام اقدامات لازم نسبت به تغییر کاربری، با مقرره فوق مغایرت داشته و دعوی مذکور قابل استماع نمیباشد. در خصوص بخش دیگر مبنی بر تغییر خواسته در جلسه اول رسیدگی، مطابق ماده ۹۸ آ.د.م: «خواهان می تواند خواسته خود را که در دادخواست تصریح کرده در تمام مراحل دادرسی کم کند ولی افزودن آن یا تغییر نحوه دعوا یا خواسته یا درخواست در صورتی ممکن است که با دعوای طرح شده مربوط بوده و منشأ واحدی داشته باشد و تا پایان اولین جلسه آن را به دادگاه اعلام کرده باشد.» در این سوال نیز به نظر می‌رسد امکان تغییر خواسته و بالتبع شرح آن ممکن باشد؛ به عبارتی خواهان متوجه اشتباه خود از طرح اشتباه عنوان دادخواست گردیده و مبادرت به تغییر آن نموده است و اینکه در قرارداد، از وصف مفروز بودن استفاده شده، تغییری در واقعیت امر (که انتقال مشاعی است) نمی‌کند. این دعوی را نباید با دعوی وضع ید خلط کرد. در دعوی وضع ید، امکان وضع ید مفروزی خواهان در ملک مشاع (باتوجه به توافق طرفین) وجود دارد، اما در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، اصولا امکان انتقال سند مشاع به صورت مفروز وجود ندارد، مگر از طریق طرقی که بدان اشاره گردید، امکان‌پذیر گردد. #کانال_ایرادات_مانع_استماع_دعوا https://eitaa.com/iradaat @iradaat https://t.me/iradaaat

‌◍⃟🌼﷽◍⃟🌼 قسمت اول پاسخ جناب اقای احمد بوریاباف به سؤال ۷۴: بسمه تعالی و له الحمد در خصوص استفهام شماره ٧۴، مطابق موازین قانونی، عقد محقق می‌شود به قصد انشاء. در عقد بیع، مبیع ممکن است مفروز باشد یا مشاع، در این عقد، تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحای تصرفات و انتفاعات باشد. علی کل حال؛ وقتی مالک رسمی شش‌دانگ یک پلاک ثبتی، قسمتی از ملک را بصورت مفروز به خریدار انتقال می دهد، مکلف است، علاوه بر تفکیک مادی، بصورت رسمی نیز از طریق مجاری قانونی، مورد معامله را تفکیک و بصورت مفروز به خریدار انتقال دهد. در صورت امتناع بایع، مشتری می‌تواند الزام بایع به تفکیک و انتقال رسمی مورد معامله (مفروز) را از محکمه درخواست نماید. محکمه پس از رسیدگی و احراز وقوع بیع و مالکیت خریدار، حکم به الزام بایع به تفکیک مورد معامله و انتقال رسمی آن (مفروز) صادر می‌نماید. اینکه؛ مبیع قابل تفکیک است یا خیر، موثر در مقام نیست، محکمه می‌بایست، رسیدگی ماهیتی نماید و حکم مقتضي را صادر کند. چرا که؛ شرعاً و قانوناً حق خریدار است، حقوق وی (صرف نظر از امکان یا عدم امکان اجرای آن) مورد لحوق حکم قرار گیرد. در مرحله‌ی اجرا، اگر پس از استعلام دفترخانه اسناد رسمی، از شهرداری در خصوص امکان یا عدم امکان تفکیک، شهرداری اعلام نمود، طبق مقررات و نظامات، امکان تفکیک وجود ندارد، در صورت تقاضای محکوم له، مقررات ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی از باب تلف حکمی، اعمال می‌گردد و گرنه محکوم له در پناه اصل مالکیت خود می باشد و چه بسا مقررات در خصوص تفکیک تغییر کنند و امکان اجرا فراهم شود یا با بایع (محکوم‌علیه) به توافق رسند. اینکه، قائل به عدم استماع شویم به دلیل عدم امکان تفکیک، فاقد وجاهت قانونی است و نظر به مالکیت مشاع داشتن، دخالت در قصد متعاقدین و ایجاد ضرار برای بایع است و الحاح بر اینکه، الا و بلا محکمه باید حکمی صادر کند که قابل اجرا باشد، فاقد محمل می‌باشد. والله العالم #کانال_ایرادات_مانع_استماع_دعوا https://eitaa.com/iradaat @iradaat https://t.me/iradaaat

‌◍⃟🌼﷽◍⃟🌼 قسمت دوم پاسخ جناب آقای احمد بوریاباف، وکیل محترم دادگستری استان فارس به سؤال ۷۴: در مورد صدور حکم به مالکیت مشاع، بنده بعضاً در رویه قضایی مواردی مشاهده نموده‌ام. موارد مشابه که بنده وکالت کردم حکم به انتقال مفروز گرفتم و قاعدتا نوبت به ماده ۴۶ رسید. ایجاد مالکیت مشاع از یک طرف خلاف قصد واقعی متعاقدین است و از طرف دیگر دخالت در اراده انشایی متعاملین می‌باشد و نظر به اینکه اشاعه نوعی عيب محسوب می‌شود، باعث اضرار بایع است و بیع صحیح را تبدیل به بیع غرری می‌کند. فرض کنید، مالک رسمی بخشی از زمین خود را شخصا اعیانی ساخته است (عرصه و اعیانی تجاری بخاطر موقعیت، چندین برابر ارزش اقتصادی پیدا کرده است) و الباقي زمین را که قیمت معمولی دارد، به شخص ثالث می فروشد. اکنون بخاطر عدم امکان تفکیک زمین باقی‌مانده، حکم به اشاعه در کل ملک صادر گردد، آیا حقوق بایع را تحت تاثیر قرار نمی‌دهد؟ تمسک به ‌‌‌"توافق ضمنی" فاقد ارتکاز عرفی است. بنده بین صدور حکمِ موجد و مثبت حق با امکان اجرای آن تفاوت قائل هستم و هیچ گونه رابطه ی استلزامی بین این دو برقرار نمی‌کنم. هر چند در دکترین و رویه قضایی، نظر مخالف هم وجود دارد. اگر بصورت مطلق، «قابلیت اجرایی حکم» به عنوان یکی از معیارهای لازم و ضروری در زمان انشای حکم در نظر گرفته شود، در مانحن فيه، چون ملک امکان تفکیک ندارد و زمانی که قابل تفکیک نباشد، قاعدتاً قابلیت تسلیم (امکان انتفاع) نیز ندارد، یعنی در زمان عقد، ملکی مورد معامله قرار گرفته است که به علت نظامات دولتی، مسلوب‌المنفعه بوده است. (به عبارت دیگر، ملک وجود خارجی دارد، قابلیت استیلا دارد، لکن قابل بهره‌برداری نیست) #کانال_ایرادات_مانع_استماع_دعوا https://eitaa.com/iradaat @iradaat https://t.me/iradaaat

‌◍⃟🌼﷽◍⃟🌼 پاسخ تکمیلی جناب آقای فاضل در خصوص سوال ۷۴: با سلام و عرض احترام مجدد. در خصوص اینکه آیا دادگاه هنگام صدور حکم بایستی به این موضوع توجه کند که آیا الزام خوانده امکان پذیر است یا خیر و به عبارتی حکم قابلیت اجرا دارد یا خیر، بایستی قائل به تفکیک شویم. درصورتیکه عدم قابلیت اجرا ناشی از تلف مبیع باشد، مطابق ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی میتوان مالک را ملزم به تسلیم مال نمود و درصورت عدم امکان تسلیم، قیمت آن تعیین و از وی مطابق تشریفات قانونی وصول میگردد. اما در فرضی که الزام خوانده با مانع قانونی همراه است، الزام وی به انجام عملی که خلاف قانون میباشد، خلاف نظم عمومی بوده و امکان‌پذیر نیست. به عبارت اخری، این فرض از شمول ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی خارج است. چگونه میتوان امری را که انجام آن با مانع قانونی همراه است و موضوع آن نیز تسلیم مال نیست، داخل در فرض ماده ۴۶ قانون اجرای احکام دانست؟ فرض مسئله مطورحه در سوال ۷۴ نیز تسلیم مال نمیباشد. مال سابقا به خواهان تسلیم گردیده و آنچه درحال حاضر خواسته وی است، تنظیم سند مالکیت مفروزی به نام وی است که پر واضح است باتوجه به مقررات فعلی، امکان تنظیم چنین سندی وجود ندارد. حال که موضوع دعوی الزام به انجام «کار» است، اساسا امکان تمسک به ماده ۴۶ ق.ا.ا.م وجود ندارد. همچنین استماع چنین دعوایی، خلاف نظم عمومی است، چراکه موجب طرح دعاوی بعدی توسط خوانده در دیوان عدالت جهت الزام اداره ثبت به صدور صورتمجلس تفکیکی میگردد و از آنجا که از قبل نتیجه دعوی مشخص است، صرف صدور حکم به الزام فروشنده، موجب طرح دعاوی واهی توسط محکوم علیه در دیوان عدالت و مشغول کردن این مرجع رسیدگی میگردد؛ به علاوه پرونده مذکور نیز در اجرای احکام مدنی غیرقابل اجرا خواهد بود. اینکه صرفا احتمال ضعیف مبنی بر تغییر مقررات در آینده نزدیک وجود داشته باشد، منجر به استماع دعوی و صدور حکم گردد، به نظر می‌رسد صحیح نباشد و نظر صحیح تر این است که دعوی با قرار عدم استماع دعوی رد و سپس درصورت تغییر مقررات، خواهان میتواند دوباره مبادرت به اقامه دعوی کند. همچنین به نظر میرسد در این دعوی، فرض تلف حکمی وجود ندارد. به عبارتی خریدار قسمت توافق شده از ملک را تحت تصرف خود قرار داده است و مالکیت مشاعی وی بر ملک نیز قطعی است و اختلافی در این خصوص وجود ندارد و اینکه امکان صدور سند تفکیکی مهیا نیست، منجر به این نمیشود که قسمت خریداری شده را در حکم تلف بدانیم. یعنی خریدار در قسمت مذکور مالکیت دارد و اینکه مالکیت وی دارای وصف مشاعی است، منجر به تلف حکمی مبیع نمی‌گردد. مضافاً اینکه اینکه قصد طرفین انتقال مشاعی بوده یا مفروزی، موجب نمیشود که دادگاه از مقررات قانونی در باب تفکیک و افراز چشم‌پوشی کند. مطابق قواعد حاکم بر نظام حقوقی ایران، جهل به قانون مسموع نیست و پس از انتشار قوانین، اشخاص نسبت به قوانین عالم فرض می‌گردند. هنگامی که مطابق قانون، تفکیک کمتر از حد نصاب تعیینی، امکان‌پذیر نباشد، توافق اشخاص نیز نمی‌تواند این قاعده را تغییر دهد. هنگامی که شخص مبادرت به معامله ملکی می‌نماید، باتوجه به اینکه در کشور ما، ملک جزو کالاهای سرمایه‌ای و نه مصرفی است، انتظار متعارف از اشخاص این است که نسبت به مقررات مربوط به خرید و فروش املاک، اطلاعات کسب کنند، به خصوص اینکه ملک مذکور دارای کاربری حمل‌ونقل و انبار بوده و هر شخص متعارفی به این موضوع آگاه است که اراضی مذکور ممکن است تحت مقررات متفاوتی از سایر اراضی باشند و اینکه طرفین در مبایعه‌نامه خود قید کرده‌اند که ملک به صورت مفروزی منتقل گردید، نمیتواند منجر به تغییر قوانین و مقررات گردد. در این موارد شاید بتوان موضوع را تحت عنوان خیار عیب یا تخلف از شرط ضمنی یا تخلف از شرط صفت تحلیل کرد (در فرضی که جهل خریدار به عدم امکان تنظیم سند مفروزی محرز شود)، اما به هرحال به نظر بنده، صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی مفروزی یا الزام فروشنده به اخذ صورتمجلس تفکیکی، با مانع قانونی همراه و نتیجتا با قرار عدم استماع دعوی مواجه خواهد گردید. #کانال_ایرادات_مانع_استماع_دعوا https://eitaa.com/iradaat @iradaat https://t.me/iradaaat

‌◍⃟🌼﷽◍⃟🌼 طرح ارتقای خدمات حقوقی و قضایی به مجلس شورای اسلامی واصل شد. #کانال_ایرادات_مانع_استماع_دعوا https://eitaa.com/iradaat @iradaat https://t.me/iradaaat

‌◍⃟🌼﷽◍⃟🌼 رویه قضایی استناد محکم شعبه ۱۰ دادگاه تجدیدنظر استان کهگیلویه و بویراحمد به اصل استماع دعوا به عنوان یکی از اصول فقهی‌حقوقی برای نقض قرار غیرموجه عدم‌ استماع دادگاه بدوی. در دعوا به طرفیت اشخاص حقوقی، ضرورتی ندارد که دعوا به‌طرفیت واحد زیرمجموعه شخص اصلی طرح شود. حتی اگر دعوا به طرفیت بیمارستان طرح شود، دادگاه جهت استماع‌پذیری دعوا می‌تواند مالک بیمارستان یعنی دانشگاه علوم پزشکی را به دادرسی دعوت نماید. کافی است دادگاه اراده کند که دعوا را استماع کند. #کانال_ایرادات_مانع_استماع_دعوا https://eitaa.com/iradaat @iradaat https://t.me/iradaaat