دکتر سیدیاسر جبرائیلی: آمریکا نتوانست ما را در جنگ نظامی شکست دهد، اما با نسخه‌های اقتصادی‌اش دارد ما را می‌کشد 🔻 حکمران؛ روایت عمیق سیاست و اقتصاد @HokmranOnline

یک تجربه فراموش‌شده از دهه ۶۰ واگذاری زمین به مردم، ایده‌ای خیالی یا تجربه‌ای ناشناخته در ایران نیست. کشور ما یک‌بار در دهه ۶۰، سیاست عرضه گسترده زمین برای مسکن را در مقیاسی بزرگ اجرا کرده است؛ تجربه‌ای که امروز، در میانه بحران مسکن و مناقشه درباره توسعه ظرفیت سکونتگاهی، ارزش بازخوانی دارد. در فاصله سال‌های ۱۳۵۸ تا ۱۳۶۷، سازمان زمین شهری حدود ۱۰ هزار و ۷۹۰ هکتار زمین برای تأمین مسکن ۴۲۲ هزار و ۸۶۴ خانوار اختصاص داد. نسبت این دو عدد، به‌طور متوسط معادل حدود ۲۵۵ مترمربع زمین به ازای هر خانوار است. اهمیت این تجربه فقط در وسعت زمین واگذارشده نیست؛ اثر آن بر بازار زمین نیز قابل توجه بود. پژوهشی مفصل در دانشگاه لندن درباره سیاست زمین در ایران نشان می‌دهد متوسط قیمت زمین در بازار خصوصی در این دوره حدود ۱۳ برابر قیمت زمین‌های عرضه‌شده توسط سازمان زمین شهری بوده است. همین پژوهش نشان می‌دهد از سال ۱۳۶۴ به بعد، رشد واقعی قیمت زمین خصوصی منفی شد و فشار صعودی قیمت زمین در بخش پایانی دهه ۶۰ مهار شد. نگاه قانونگذار نیز کاملاً روشن بود. قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ صریحاً «ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت زمین» را از اهداف خود اعلام می‌کرد. سیاستگذار دریافته بود که عرضه زمین مستقیماً بر استطاعت خانوارها برای خانه‌دار شدن اثر می‌گذارد و محدودیت عرضه، قیمت زمین و در نتیجه قیمت مسکن را بالا می‌برد. داده‌های تاریخی نیز در همین جهت قابل تأمل‌اند. نسبت متوسط قیمت زمین به هزینه مسکن که در سال‌های ۱۳۵۵ و ۱۳۵۶ حدود ۴۳ درصد بود، در سال ۱۳۵۸ به حدود ۲۴ درصد رسید و در بخش عمده دهه ۶۰ در محدوده ۳۰ تا میانه ۳۰ درصد باقی ماند. البته نمی‌توان همه این تغییر را صرفاً به سیاست عرضه زمین نسبت داد؛ اقتصاد جنگ، کنترل قیمت‌ها و شرایط خاص اقتصاد آن دوره نیز مؤثر بودند. با این حال، مجموعه شواهد نشان می‌دهد افزایش عرضه عمومی زمین در مهار فشار قیمت زمین نقش قابل توجهی داشته است. این تجربه البته خالی از خطا نبود. در سال‌های نخست، در برخی نقاط زمین پیش از تکمیل زیرساخت‌ها و خدمات شهری واگذار شد و مشکلاتی در زمینه آب، راه، خدمات عمومی و کیفیت سکونت به وجود آمد. همین تجربه موجب شد سیاست زمین به‌تدریج به سمت آماده‌سازی پیش از واگذاری حرکت کند؛ یعنی زمین در چارچوب طرح شهری و همراه با زیرساخت و خدمات عرضه شود. درس دهه ۶۰ این است که عرضه زمین در مقیاس صدها هزار خانوار شدنی است؛ کاهش سهم زمین از هزینه مسکن شدنی است؛ گسترش امکان خانه‌دار شدن مردم نیز شدنی است. شرط موفقیت آن، انتخاب پهنه مناسب و تأمین همزمان طرح شهری، زیرساخت و خدمات است. امروز که حتی افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور گاه با عنوان «غیرعلمی» یا «غیرعملیاتی» زیر سؤال می‌رود، بد نیست این تجربه تاریخی را بازخوانی کنیم. ایران پیش از این توانسته برای بیش از ۴۲۰ هزار خانوار زمین تأمین کند. بحث امروز دیگر بر سر امکان‌پذیر بودن عرضه گسترده زمین نیست؛ پرسش اصلی این است که چرا سیاستی که یک‌بار در مقیاسی بزرگ اجرا شده، متناسب با نیاز امروز مردم بازطراحی و تکرار نمی‌شود؟ @syjebraily

🔻زمین هست؛ اما پول زیرساخت را از کجا تامین کنیم؟ یکی از نقدهای رایج به توسعه افقی شهرها این است: «فرض کنیم زمین وجود دارد؛ هزینه خیابان، آب، فاضلاب، برق، مدرسه و حمل‌ونقل را چه کسی می‌دهد؟» پرسش درستی است؛ اما تجربه شهرسازی جهان نشان می‌دهد خودِ توسعه زمین می‌تواند بخش بزرگی از هزینه زیرساخت را تأمین کند. وقتی زمینی با تصمیم عمومی، ایجاد راه و تأمین خدمات از زمین خام به زمین شهری تبدیل می‌شود، ارزش آن به‌شدت افزایش پیدا می‌کند. بسیاری از کشورها اجازه نمی‌دهند تمام این ارزش افزوده بدون پرداخت هزینه زیرساخت خصوصی شود؛ بخشی از آن را به ساخت همان شهر اختصاص می‌دهند. OECD مجموعه این روش‌ها را «تأمین مالی مبتنی بر زمین» یا Land Value Capture می‌نامد. ژاپن بیش از یک قرن است از الگوی «بازتنظیم زمین» استفاده می‌کند. مالکان زمین‌های یک محدوده را وارد طرح می‌کنند؛ معمولاً ۳۰ تا ۴۰ درصد زمین برای خیابان، پارک، تأسیسات عمومی و قطعاتی که برای تأمین هزینه پروژه فروخته می‌شوند کنار گذاشته می‌شود و بقیه، پس از شهرسازی، به مالکان بازمی‌گردد. با اینکه مساحت زمین مالک کمتر شده، ارزش زمین باقی‌مانده به دلیل برخورداری از زیرساخت افزایش یافته است. گزارش OECD می‌گوید سالانه به‌طور متوسط حدود ۸۷۰ پروژه بازتنظیم زمین در ژاپن انجام می‌شود؛ بانک جهانی نیز برآورد کرده حدود یک‌سوم محدوده‌های شهری ژاپن از طریق همین سازوکار ایجاد یا بازسازی شده‌اند. آلمان سازوکار دیگری دارد. شهرداری می‌تواند بخش قابل‌توجهی از هزینه راه و تأسیسات ناشی از توسعه جدید را از ذی‌نفعان همان توسعه دریافت کند. طبق گزارش OECD، این سیاست در برخی موارد می‌تواند تا ۹۰ درصد هزینه عمومی مرتبط با توسعه را پوشش دهد. در هنگ‌کنگ نیز درآمد ناشی از زمین برای دهه‌ها یکی از منابع مهم تأمین زیرساخت بوده است. یک مطالعه مؤسسه لینکلن نشان می‌دهد دولت هنگ‌کنگ بین سال‌های ۱۹۷۰ تا ۱۹۹۱ به‌طور متوسط حدود ۳۹ درصد افزایش ارزش زمین‌های مورد مطالعه را جذب کرده و این منابع معادل حدود ۵۵ درصد متوسط سرمایه‌گذاری سالانه زیرساختی آن دوره بوده است. لذا دوگانه «یا زمین بدهید یا دولت میلیاردها تومان خرج زیرساخت کند» دوگانه دقیقی نیست. زمین، اگر درست مدیریت شود، فقط محل مصرف بودجه نیست؛ خودش یک دارایی مولد برای تأمین مالی زیرساخت است. وقتی تصمیم حاکمیت، زمین خام را به زمین برخوردار از راه، آب، خدمات و امکان ساخت تبدیل می‌کند و ارزش آن چند برابر می‌شود، سؤال مهم این است که چرا بخشی از همین ارزش افزوده صرف ساخت خیابان، مدرسه، پارک، آب و فاضلاب همان منطقه نشود؟ مسئله توسعه افقی، «نداشتن پول» نیست؛ مسئله اصلی طراحی نهادی است که ارزش ایجادشده از زمین را دوباره به ساخت شهر برگرداند. @syjebraily

✨شماره جدید حکمران منتشر شد✨ 🔶 حدیبیه جواز مذاکره یا معیار سنجش توافق| محمد شیرکوند 🔷 وفاق برای رونق سفره ایرانی| گزارش حکمران از میزگرد دکتر سید یاسر جبرائیلی و دکتر سعید لیلاز 🔶 بازار آزاد برای چه کسانی است| امیررضا بخشی پور 🔷 فشار حداکثری علیه ایران شکست خورد| نیت سویسون(تحلیل گر فارن افرز) 🔶 توهم آزاد سازی قیمت ها| اووه فورمان(مورخ آلمانی) #نشریه_حکمران @HokmranOnline

💢 نسخه پی‌دی‌اف شماره ۳۱ حکمران را میتوانید به صورت رایگان دریافت کنید. #نشریه_حکمران @HokmranOnline

طی سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ متوسط قیمت مسکن در مراکز استان‌ها حدود ۷.۹ برابر شده، در حالی که متوسط قیمت کالاها و خدمات و متوسط درآمد خانوار هر کدام حدود ۳.۵ برابر شده‌اند. این فاصله نشان می‌دهد بحران استطاعت مسکن را نمی‌توان فقط با «تورم عمومی» توضیح داد؛ در این دوره، قیمت مسکن بیش از دو برابر سرعت رشد درآمد خانوار افزایش یافته است. به بیان ساده، حتی خانواری که درآمدش هم‌پای متوسط درآمدها رشد کرده، از بازار مسکن عقب افتاده است. مسئله، زمین است... @syjebraily

همان‌طوری که کشور را شرکت می‌پندارند و سیاست‌ورزی را به حسابداری سود و زیان تقلیل می‌دهند، روابط بین‌الملل را هم معاملات ملکی می‌بینند و تصور می‌کنند می‌شود با وعده ۵۰۰ میلیارد دلاری، رئیس‌جمهور «تاجر» آمریکا را سر خط آورد. @syjebraily

آمریکا برای کاهش وابستگی به چین، هم تنگستن ذخیره می‌کند، هم در آفریقا روی زنجیره معدن سرمایه‌گذاری می‌کند و هم سراغ معدن‌کاری در اعماق دریا رفته است. قدرت‌های بزرگ مواد خام حیاتی را به منطق بازار رها نمی‌کنند. ایران باید حلقه‌های فرآوری و فناوری را در داخل کشور توسعه دهد. @syjebraily

«امنیت اقتصادی» در حال بلعیدن حوزه‌هایی است که تا چند سال پیش تجاری تلقی می‌شدند؛ معدن، پالایشگاه، کابل‌های دریایی، ماهواره، LNG، راه‌آهن، سیستم پرداخت و مسیرهای دریایی اکنون اجزای مستقیم قدرت ملی‌اند. آنچه که امروز در این زمینه باید برای معماران امنیتی کشور مسئله باشد این است که کشور ما چه دارایی‌هایی دارد که جایگزینی آنها برای دیگران دشوار است؟ و اقتصاد ما در چه نقاطی به دارایی‌هایی وابسته است که دیگران می‌توانند دسترسی ما را به آنها قطع کنند؟ جهان به سرعت در حال گذار از اوهامات لسه فر است و ‌ایران باید نقشه قدرت اقتصادی خود را از نو ترسیم کند. سیاست صنعتی، سیاست انرژی، سیاست معدنی، تجارت خارجی، توسعه بنادر و راه‌آهن، نظام پرداخت، سرمایه‌گذاری در فناوری و حتی سیاست مالکیت بنگاه‌های راهبردی، دیگر موضوعاتی صرفاً اقتصادی نیستند. همه این حوزه‌ها باید ذیل یک معماری واحد قدرت ملی دیده شوند. @syjebraily

💥هر خانواده ایرانی ۴۰۰ متر زمین دکتر عباس جهانبخش عضو هیات علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه هنر اصفهان و مدیر اندیشکده زیست شهر برنامه را از لینک زیر ببینید: 📺 youtu.be/Q3SUoml2jp0 📺 aparat.com/v/xupldqo 🔻 حکمران؛ روایت عمیق سیاست و اقتصاد @HokmranOnline

خب چرا این کار را می‌کنید؟ شما که ماشین حساب دستتان است، بنزین را بکنید ۱۶۰ هزار تومان تا به هر نفر ۱۴ میلیون تومان یارانه بدهید. حتی می‌توانید بنزین را ۲۴۰ هزار تومان بفروشید و به هر نفر ۲۱ میلیون تومان یارانه بدهید! انّ اللَّه لایغیّر ما بقوم حتّی یغیّروا ما بانفسهم... @syjebraily

دکتر سیدیاسر جبرائیلی: دو تبر به کمر اقتصاد ایران زده‌اند: ۱_ آزادسازی نرخ ارز ۲_ جهانی‌سازی قیمت‌ها 🔻 حکمران؛ روایت عمیق سیاست و اقتصاد @HokmranOnline