🏘 مشروعیت مُسکنِ تعدیل قیمت حقوقی_قضائی برای اجاره بهاء مَسکن ۱ #متن_تخصصی #بخش_دوم ✔️توضیح مطلب: 1⃣ فرق اکراه و اضطرار: • اکراه جایی است که تهدید و فشار بیرونی برای انجام معامله در کار باشد. اما اضطرار، شرائط و اقتضائات اقتصادی، اجتماعی و... در بین است که فرد را ناچار به پذیرش یا انجام معامله می کند. به تصریح شیخ انصاری، اضطرار از عمل مستقیم کسی ناشی نشده است بلکه معلول عواملی مثل گرسنگی و تشنگی و بیماری و...است.۲ • مشهور فقهاء معامله اکراهی (که بدون رضایت واقعی است) را باطل می دانند اما معامله با مضطر را باطل نمی دانند. - برای مثال کسی که برای درمان فرزندش ناچار میشود با رضایت خود ماشین اش را بفروشد مثل کسی که به زورِ بیگانه ای وادار به فروش است نیست. صحیح بودن معامله اولی، لطف به اوست اما در دومی لطف به وادار کننده است. از اینجاست که ادله امتنانی مثل حدیث رفع، اولی را نمی گیرد اما دومی را می گیرد و بر اساسش حکم به بطلان معامله اکراهی میشود. 2⃣ سوء استفاده از ناچاری برای افزایش یا کاهش قیمت! • مساله ای که در معامله با مضطرین ممکن است اتفاق بیافتد، سوء استفاده از اضطرار اوست. بدین نحو که از شرایط ناچاری و اضطرار او نه برای اصل معامله بلکه برای افزایش یا کاهش قیمت، سود برده شود! سید یزدی اینرا از اقسام اضطرار شمرده: موردی که شخص، دیگری را وادار به پرداخت مبلغ پولی می کند و برای شخص مزبور چاره ای جز فروش زمین یا خانه اش وجود ندارد. در چنین صورتی وادار کردن دیگری به خاطر پرداخت مبلغ مزبور است نه اصل معامله!۳ • در چنین مساله ای باز مشهور فقهاء قیمت نامتعارف را مخلّ به رضایت نهایی مضطر و شرایط دیگر صحت معامله نمی دانند. اما شیخ طوسی از قدماء و امام خمینی از متاخرین در چنین مساله ای نظر دیگری دارند. - شیخ طوسی در فرضی که مالک از اضطرار مشتری سوء استفاده و کالا را بیش از ثمن المثل بفروشد و مشتری هم ناچاراً رضایت داده، بهاء درخواستی را بپردازد، به سمت صحت معامله مایل شده، اما مبلغ بیش از ثمن المثل را قابل پرداخت نمی داند؛ چون در این مقدارِ مازاد، مضطر بوده و در حکم آن است که به پرداخت بیش از ثمن المثل، اکراه شده است! ۴ فقهاء بعد از ایشان با این نظر او مخالفت کرده و رضایت مضطر را کافی و قیمت بیشتر را هم با اختیار مالک و سلطه بر اموال توجیه کرده اند! - امام خمینی از طریق دیگری، نتیجه شیخ طوسی را گرفته است. به نظر ایشان قیمت مازاد از متعارف تا جایی درست است که به حرجِ مضطر نیانجامد (ان لم ینته الی الحرج و الا فلیس له)۵ تمسک امام به قاعده لاحرج این ظرافت را دارد که مضطر ملحق به مُکره (چنانچه شیخ طوسی کرد) نمی کند، تا اشکالات منتقدین شیخ طوسی بر او جاری باشد. بلکه قاعده لاحرج بعنوان یک حکم ثانوی، حاکم بر قاعده اولی سلطنت(الناس مسلطون علی اموالهم) شده و مازاد قیمتی که به عسر و حرج مضطر انجامیده را منع می کند. یعنی معامله در حد همان قیمت متعارف صحیح است و مازادِ نامتعارف به ملک طرف مقابل در نیامده و ضامن برگرداندن است. بالتبع پیگرد و استرداد از طریق محاکم قضایی و...هم درست است. 3⃣ تطبیق در اجاره های نجومی این روزها: • به حسب نمودار پیوست جاهایی که تورم اجاره (خط آبی) از تورم عمومی (خط قرمز) بالاتر زده(مثل ماههای گذشته)، نوعاً با قیمت نامتعارف اجاره مسکن مواجه ایم. یعنی بیش از نرخ تورم، بر اجاره ها افزوده شده است! که گزارش های میدانی هم همین را نشان می دهد. • قریب ۳۲میلیون مستاجر در شرائط اضطرار، حاضر میشوند بین ۴۰ تا ۶۰٪ درآمد خانواده را برای مسکن هزینه کنند. رشد ۳۰۰درصدی اجاره در سه سال اخیر و بخصوص ماههای اخیر۶ حاکی از سوء استفاده مالکین از اضطرار مستاجرین با قیمت های بیشتر از ثمن المثل دارد. • براین اساس به فرض اینکه رشد ۲۵ درصدی اعلام شده، کارشناسیِ درست و مطابق با رشد تورم و ثمن المثل واقعی باشد، بیشتر از آن، مازاد بر ثمن المثل و نامتعارف است. شرعاً گرفتن آن موجب ضمان مالکان است و استردادش با شکایت مستاجر قابل انجام است. • مالکانی که خود بخاطر مستاجری ناچار به چنین قیمت هایی هستند نیز با این تعدیل قیمتی از ناچاری در می آیند و قیمت متعادل را از مستاجر اخذ و به مالک خود هم قیمت متعادل پرداخت می نمایند. ..................................... ۱. این راه را مُسکن می دانم راه اصولی تر: https://eitaa.com/m_ghanbarian/3183 آزاد سازی قیمت ها و سیاستهای بازاریِ مسکن در دولتها و همزمان کنترل پلیسی بازار را هم تهافت و تضاد سیاستهای حکمرانی می دانم! ۲. رک: المکاسب ج۳ص۳۱۸ ۳. ر.ک:حاشیه بر المکاسب ج۲ ص۴۲ ۴.ر.ک: المبسوط ج۶ص۲۸۶ ۵.تحریر الوسیله ص۶۴۱ مساله۳۶ ۶. به حسب نقل اتحادیه مشاوران املاک/ روزنامه فرهیختگان 📝 محسن قنبریان ۱۴۰۱/۳/۳۰ ☑️ @m_ghanbarian